买卖二手房时交多少税：分买卖双方核算

买卖二手房时交多少税，税费由买方承担契税，卖方承担增值税及附加、个人所得税，个人住宅交易印花税、土地增值税暂免；契税按购房套数、房屋面积分档计税，增值税按产权证登记时间判断，不满2年按3%全额计征，满2年免征，个税可选择差额20%或核定征收，房屋满足满五唯一条件时个税免征，计税基数以网签价与税务核定价二者取高值，商业公寓、写字楼等非住宅不适用住宅免税政策，需单独核算土地增值税。

买卖二手房时交多少税：买方税费

买方的核心税种只有契税，套数认定以购房家庭，也就是夫妻及未成年子女，在本省范围内名下住房数量为准，外地房产不计入本地套数统计。面积140㎡及以内，首套、二套契税税率多为1%；面积超过140㎡，首套契税1.5%，二套契税2%；第三套及以上住房，多数地区契税按3%收取，部分城市地方细则存在差异，你可以提前拨打当地税务大厅电话确认口径。契税计算公式为：契税=计税价格×对应税率，计税价格优先取税务系统核定价，网签价高于核定价时按网签价计税。

住宅类二手房，买方不用缴纳印花税，该优惠长期执行；非住宅房源，买方需要按0.05%缴纳印花税，这是住宅和商业房源很关键的区分点，很多购房者会忽略这个差异，直接套用住宅税费标准，最后在过户环节产生额外支出。

买卖二手房时交多少税：卖方税费

个税有两种计税方式，优先选择差额计税，差额=计税价格-原购房发票金额-上次契税-本次合理装修、手续费等凭证费用，没有保留原购房发票的，税务机关一般采用核定征收方式。依据财政部税务总局公告2026年第3号，2026至2027年，卖房后1年内重新购房，可以按新购房金额比例申请退还已缴纳的个税，新购住房金额大于等于卖房金额可全额退税，低于卖房金额按比例退税。

满五唯一的判定标准，是卖方家庭在本省范围内只有这一套住房，同时产权证登记时间或者契税完税时间，二者取更早的一个，已满5年，两个条件必须同时满足，缺一个都不能免个税。部分城市限购、不动产登记系统跨区域数据不互通，认定唯一住房只看本地登记房产，外省房产不纳入核验。

增值税的时间节点，同样对比契税完税凭证和不动产权证的登记日期，哪个更早就以哪个起算，不是按交房时间或者交房款时间计算，这个时间认定口径在全国税务系统统一执行，不会因为中介口头说法改变计税结果。

市场上常见的交易约定是卖方要实收房款，所有税费转由买方承担，这种约定属于民事协商范畴，但纳税主体在税法上不会变更，增值税、个税法定纳税人依旧是卖方，契税法定纳税人依旧是买方，合同里写明税费转嫁，只约束买卖双方，不改变税务机关的征管对象。

非住宅二手房，比如商铺、办公公寓，不享受满2免增值税、满五唯一免个税政策，交易时还要额外缴纳土地增值税，土地增值税采用超率累进税率，核算流程更复杂，你在看这类房源时，要提前到税务局调取评估测算单，预估全部税费成本。

核定价是税务机关内部的最低计税参考价，不会对外公开，网签合同故意做低价低于核定价，税务会直接按核定价计税，低网签规避税费的操作无法生效，还会留存交易异常记录。