商品房哪些属于自己的：分清权属边界

商品房哪些属于自己的，以不动产权登记簿记载范围为核心判定依据，套内独立空间、套内附属设施、登记分摊的共有份额归你，小区公共区域、配套用房、人防车位不在个人名下，这套判定方式适用于已经完成不动产登记的商品住宅，未完成首次登记、仅持有购房合同而未办产权证的房屋不能直接套用，合同约定不能突破不动产登记相关法规划定的权属边界。你拿到不动产权证之后，可以直接对照证上的附图，图内实线包围区域就是你的专有部分，虚线标注区域属于全体业主共有，开发商无权单独出售共有部分的产权。

商品房专有部分

套内墙体、套内地面、套内天花板、卧室客厅厨房卫生间都属于你的专有部分，套内墙体包含自有墙的全部墙体，以及与邻居、公共区域共用墙的一半面积，阳台如果纳入产权附图，也属于专有部分。套内配套设施，包含固定安装的地暖管线、预埋给排水管道、室内供电线路、分户空调机位，只要设施设置在产权附图划定的套内范围，对应的使用权随同房屋一并归属。你可以正常改造、使用、维护这一部分，但改动不能破坏建筑主体结构，不能侵害相邻住户的合法权益。

产权证标注的套内面积，不等于实际可自由改造的全部空间，部分飘窗、设备平台即便紧邻套内，只要没有计入登记面积，就不属于专有部分。开发商的宣传资料里赠送面积，如果没有录入不动产登记附图，不会被认定为属于你的产权范围，仅可以在不违反管理规约的前提下使用。

商品房共有部分

共有部分由本楼栋或者整个小区全体业主共同享有产权，你持有对应的共有份额，份额比例一般按照各自专有部分面积占小区总专有面积的比例计算。共有部分的使用、改造、收益处置，需要按照业主大会表决规则推进，单独一位业主不能决定共有设施的处置方案。

• 楼栋楼梯间、电梯、楼道走廊
• 小区道路、绿地、公共花园
• 楼栋外墙、屋面、公共管线井
• 公共健身场地、垃圾收集点

地下普通车位分两类，能够独立办理不动产权证的车位，登记之后归产权持有人；人防工程改造的车位，仅有使用权，无法办理个人产权登记，不属于个人所有。小区里的物业服务用房、社区配套用房，产权归全体业主，开发商不能对外售卖。

权属核验实操方法

测绘机构出具的房产测绘成果报告，会把套内、分摊共有部分逐一划分，这份报告是不动产登记的基础材料。如果证书附图和购房合同标注范围出现出入，以不动产登记档案记载内容为准，合同文字约定不具备优先效力。

购房合同里写明赠送的地下储藏室，如果没有独立登记，一般归入共有附属空间，仅拥有约定使用权。如果后续出售房屋，房屋转让时，对应的共有份额会随同专有部分一并转移，不需要单独办理共有份额过户手续。

楼顶屋面属于整栋业主共有，顶层住户不能单独占用改造，即便你住在顶层，也不单独拥有楼顶产权。外墙广告产生的收益，在扣除管理成本之后归入公共收益，用于小区维护或者抵扣物业费。

只有完成不动产首次登记，房屋权属划分才具备稳定效力。还没有完成首次登记的期房，只能依照规划文件与购房合同预判权属，预判结果存在调整空间，最终归属以后续确权登记为准。

相邻墙体的维修费用，由墙体两侧业主共同承担，你只对属于自己专有区域内的设施承担养护责任，公共管线的日常维护由物业依照服务合同落实。

架空层如果规划用途为公共活动空间，产权归属全体业主，开发商不能拆分卖给住户；如果规划为配套设备间，使用权服务于整栋建筑运行，同样不属于单独住户。

分户水表、电表以内的管线设备，归你负责维护，表前接入主干管线属于共有设施，维护责任由运营单位或者物业承担。

小区围墙内的公共区域产生的公共收益，收支明细需要定期向全体业主公示，收益的支配方向由业主共同表决确定。

专有部分的门窗，属于你的财产，更换改造不能改变外立面统一样式，小区管理规约可以对外立面改造设置约束条款。

土地使用权按照登记分摊份额归属全体业主，房屋灭失之后，土地权益依旧按照原有分摊份额保留。

你转让商品房时，附着在这套房屋上的共有份额随之转移，无法单独保留共有份额只出售套内空间。

不动产登记资料查询暂行办法，明确产权人有权申请调取对应的测绘与权属档案，你可以凭本人身份证件到属地不动产登记机构申请查阅，以此确认商品房哪些属于自己的。

已经被划入城市基础设施用地的配套道路，不属于小区业主共有，这类道路由市政部门管理，不在业主共有权属范围之内。