商品房期限到了怎么办：分清住宅与非住宅

商品房期限到了怎么办，核心是区分房屋所有权和土地使用权，房屋所有权永久归你，到期的只是土地使用权；住宅类商品房依据《民法典》第三百五十九条自动续期，不需要提前提交续期申请，当前少数到期住宅执行自然资源部“两不一正常”过渡方案，暂不收取续期费用，可正常办理过户、抵押登记，后续缴费、减免细则等待专门行政法规落地；40年、50年的商业、办公类非住宅商品房不能自动续期，到期前一年你要主动向自然资源部门提交续期申请，申请未通过且土地因公共利益收回时，会对地上房屋给予补偿，该规则不适用于已经鉴定为危房、必须拆除的住宅。

商品房期限到了怎么办：住宅续期实操

你先在不动产权证书上核对土地用途栏，标注为住宅用地的，适用自动续期规则，到期不用跑窗口提交书面申请，系统自动延续土地使用权。自动续期不等于永久免费，后续正式缴费规则出台后，会按对应的政策执行，存在缴费或者减免两种可能性，现阶段没有全国统一的固定收费标准。你在土地使用权到期前后，买卖、抵押这套房子，不动产登记中心可以正常受理业务，不会因为土地年限到期冻结交易。

公共利益征收是住宅续期的例外情形。如果政府因道路、公共配套建设等法定公共理由收回土地，房屋本身所有权依旧属于你，征收方会按照国有土地上房屋征收补偿标准，给你货币补偿或者安置房补偿。只要没有征收决定，哪怕土地使用权到期，你依然可以正常居住使用房屋。

商品房期限到了怎么办：非住宅续期实操

商业、公寓、写字楼这类非住宅商品房，和住宅续期流程完全不同，不能自动续期。你要在土地使用权到期前至少一年，准备不动产权证、身份证明、土地出让合同，向属地自然资源主管部门递交续期申请，主管部门审核之后决定是否准予续期。审核通过的，重新签订土地出让合同，缴纳土地出让金；审核不通过的，土地由国家收回，地上建筑物按约定或者法律规定处置。

别混淆房屋年限概念。

大家日常说的商品房产权到期，全部指向土地使用权到期，房屋所有权没有年限限制，只要建筑主体没有灭失，产权归属就不会变更。很多人误以为70年之后房子不属于自己，这个认知并不准确，土地归国家所有，地上建筑物属于产权人，二者权利相互独立。买房的时候，二手房剩余年限=原始出让年限减去已经使用的年限，剩余年限短不会导致房子直接失效，只是后续会更早触发续期事项。

危房状态会改变处置路径。如果土地还没到期，但房屋经住建部门鉴定为D级危房，不具备继续居住条件，需要拆除重建，重建审批和土地续期是两套独立流程；即便土地使用权刚好同步到期，优先执行危房处置方案，不再单独走常规续期流程，重建时需要重新申请用地和建设审批。

你可以提前做好两项自查动作。第一，翻出不动产权证，找到土地出让终止日期，记下到期年份，提前规划；第二，电话咨询当地不动产登记中心，确认本地是否还在执行“两不一正常”过渡政策，不同地区落地节奏存在差异。

续期相关材料，日常提前留存好不动产权证书原件、土地出让合同、购房发票，非住宅房源在临近到期前，提前咨询当地自然资源局续期材料清单、出让金评估口径，避免临近截止时间材料准备不全错过申请窗口期。