南京买二手房要交哪些税：分情况精准核算

南京买二手房你主要承担契税、印花税两类核心税费，增值税、个人所得税由卖方承担，仅特殊情况需买方代缴，2026年执行财政部税务总局2025年第17号公告及南京本地契税新政，税费标准按房屋面积、家庭住房套数、房屋持有年限划分，刚需、改善型购房者可直接对照对应标准核算成本，非住宅类二手房税费标准不适用该住宅政策体系。

南京二手房买方契税标准

契税是你购房的核心税费，无免征情形，税率完全依据家庭住房套数和房屋建筑面积判定，也是二手房交易中金额最高的买方税费。根据2024年12月起施行的全国房产交易税收新政，南京同步统一契税征收标准，取消90-140平方米档位差异化税率，大幅简化核算规则。家庭首套、二套住房，建筑面积140平方米及以下均按1%征收，140平方米以上首套按1.5%、二套按2%征收；家庭三套及以上住房，无论面积大小，统一按3%税率全额计征契税，计税基数以房产交易核税价为准，而非房屋挂牌成交价。

契税核算以家庭为单位认定住房套数，家庭成员包含夫妻双方及未成年子女，成年子女房产不计入家庭套数统计，核查范围为南京市行政区域内的存量住房与商品住房。

南京二手房买方印花税标准

住宅类二手房买方印花税税负极低，是极易忽略的小额税费。个人购买住宅性质二手房，仅需缴纳不动产权利证书印花税，固定5元/本，无比例税费，不按房屋总价核算。

非住宅类二手房印花税标准不同，需按交易核税价的0.05%缴纳，这也是住宅与非住宅二手房税费的核心区别之一。

南京二手房卖方税费（买方代缴场景）

常规二手房交易中增值税、个税由卖方缴纳，但南京多数二手房交易为卖方净得价模式，所有税费会转由买方承担，你需提前核算这部分隐性成本。

增值税及附加严格执行2026年最新政策，房屋持有满2年（含2年）免征增值税；持有不足2年，按核税价3%全额计征增值税，附加税费包含城建税、教育费附加等，目前执行减半征收优惠，综合税负较为可控。

个人所得税分两种核算方式，房屋持有满5年且为卖方家庭省内唯一住房，可全额免征个税；不满足“满五唯一”条件的，可二选一计税，按核税价1%全额计征，或按（核税价-上手购房发票价-合理税费）差额20%计征，优先选择成本更低的方式即可。

满五唯一的判定以不动产登记证登记时间为准，不以交房、入住时间计算。

该税费标准仅适用于个人存量住宅交易，公司名下房产、商业公寓、商铺、写字楼等非住宅房产，不适用上述契税、增值税、个税优惠政策，需单独核算税费。