卖二套房子要交哪些税：个税必缴，增值税看年限

卖二套房子要交哪些税，卖方主要承担增值税及附加、个人所得税，印花税在住宅交易里多数地区免征，契税由买方承担，二套住房不享受满五唯一个税免征，购房不满2年要按3%全额缴纳增值税，满2年可免增值税，个税分差额20%和核定征收两种方式，计税时间以契税完税凭证、不动产权证登记时间孰先为准，该规则仅适用于普通商品住宅，商铺、公寓等非住宅不适用这套标准。

卖二套房子的增值税及附加

增值税政策依据财政部税务总局公告2025年第17号执行，你出售的这套二套房，购入时间不足2年，按3%征收率全额计税，增值税计算公式为计税价格÷(1+3%)×3%，附加税包含城建税、教育费附加、地方教育附加，附加税以实际缴纳的增值税作为基数，部分城市可享受附加税费减半优惠。

满2年，直接免征增值税及附加，这里的满2年认定不看你名下有几套房子，只看这套房屋本身的持有时长，和是否为二套没有关联，很多人会误以为二套房满2年也要交增值税，属于常见误区。

卖二套房子的个人所得税

二套房不属于家庭唯一住房，无论房屋是否满5年，个税都不能免征，两种计税方式你可以对照当地税务部门要求选择。第一种是差额征收，税率20%，应纳税所得额等于卖出计税价格减去房屋购入原值、当初购房契税、本次交易的增值税附加、装修费用、贷款利息等合规可扣除的合理费用，需要你保存好购房发票、契税票、装修票据、银行利息凭证。

没有完整原值票据，无法核算差额，税务机关可以核定征收，各地核定税率存在差异，多数城市住宅核定税率在1%到2%区间，直接用计税价格乘以核定税率计算个税，这个方式操作简单，不需要整理大量票据，是很多出售二套住房的人优先选用的方式。

住宅，免印花税。

卖二套房子税费对比与计税选择

计税价格取税务系统评估价和网签价里面较高的数值，不是你实际成交的合同价格，合同价低于评估价，会直接按评估价计税，无法自行压低报价来少交税。

部分城市支持住房换购个税退税，你出售这套二套房之后，在规定时限内重新购买住房，可以按新购房金额比例申请退还本次交易缴纳的个税，退税的条件、时限、材料以房屋所在地税务机关口径为准，不是全国统一固定标准。

非住宅不适用这套住宅税费规则。