房地产企业要交哪些税：分阶段核算

房地产企业要交哪些税，按拿地、开发、预售、竣工交付、自持运营五个阶段划分，核心税种为增值税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税、印花税、房产税、附加税费，不同业务模式计税口径不一样，纯代建项目一般不承担土地增值税，只按服务费计税。

房地产企业税种及计税规则

增值税是房企流转环节核心税种，一般计税项目适用9%税率，可抵扣土地价款、建筑成本等进项；简易计税项目多为老项目，征收率5%，进项不能抵扣。预售阶段不直接确认增值税纳税义务，先按3%预征率预缴，达到纳税义务节点后再清算补税。

土地增值税是房企特有的高占比税种，采用超率累进税率，税率区间30%至60%。项目预售时先按当地规定预征率预缴，项目整体竣工、完成销售后做清算，用增值额除以扣除项目金额算出增值率匹配对应税率；扣除项目包含土地成本、开发成本、开发费用、加计扣除20%、转让相关税金。

企业所得税按年度汇算，房企销售未完工产品，要先按计税毛利率计算预计毛利额计入当期应纳税所得额，完工结转收入成本后调整差额，基础税率25%，符合条件的小型微利房企可适用优惠税率。

契税仅在拿地环节缴纳，计税依据是土地出让合同载明的成交价格，税率由各省在3%至5%区间确定，房企受让国有建设用地使用权时产生纳税义务，拿地后30日内申报。

城镇土地使用税从取得土地次月起计征，按土地实际占用面积乘以当地单位税额计算，商品房已经售出并交付给业主的对应土地面积，可以停止计税。

印花税覆盖全流程，土地出让合同、工程施工合同、购销合同、借款合同、产权转移书据分别对应不同税目，税率较低，多数按合同记载金额的比例征收，权利证照按件定额计税。

自持物业才会产生房产税，出租房产按租金收入的12%计征，自用办公、仓储房产按房产原值减除10%至30%后的余值，适用1.2%的年税率；对外出售的商品房，在交付业主前房企不缴纳房产税。

附加税费以实际缴纳的增值税为计税基础，包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，城建税分7%、5%、1%三档，教育费附加3%，地方教育附加大多2%。

合作开发模式下，以土地入股、分房销售的情形，双方都需要按交易实质分别计税，容易出现重复预缴的情况，需要提前和主管税务机关确认清算口径。