深圳为什么没有万达广场-早期无适配土地且本土商业体挤压万达传统模式

身边很多外地朋友来深圳逛街，都会疑惑一句，深圳为什么没有万达广场，毕竟几乎所有一二线城市，都遍地都是万达的身影，唯独深圳迟迟不见踪影，甚至很长一段时间里，被网友调侃是万达的“商业盲区”。我在深圳生活快十年，跑遍了各大商圈，也亲眼见证了万达姗姗来迟的落地过程，才算彻底摸透这里面的门道。

很多人不知道，早些年万达的核心扩张逻辑，就是拿低价大片城郊土地，自建大体量综合体，靠低价土地溢价和整体商业流量赚钱。这套模式在全国绝大多数城市都吃得开，唯独在深圳完全行不通。

深圳根本没有这种可供万达开发的廉价大片空地。这座城市的土地开发强度早就拉满了，核心片区寸土寸金，城郊的可开发地块也极其稀缺，仅剩的土地资源基本都掌握在深圳本土房企手里。早年深圳的城市更新项目、商圈地块，早就被华润、万科、天虹这些本土企业提前瓜分完毕，外来房企很难插足。

以前总误以为是万达不想来深圳布局，后来折腾好久才搞明白，是根本没机会。

我19年的时候，刚好在宝安从事商业选址的兼职工作，全程跟进过片区商圈招商的相关对接。当时有业内前辈聊起过万达深耕多年却进不来深圳的窘境，那时候万达还在执着于传统的重资产自建模式，坚持拿地自建、整体操盘的老路子。可深圳的土地成本，完全吞噬了万达这套模式的利润空间，自建大型综合体不仅回本周期极长，甚至大概率会亏损，所以多年来一直处于观望状态。

深圳的商业生态，也根本不需要传统万达广场。

在其他城市，万达是区域商业核心，是片区唯一的大型综合商圈。但深圳不一样，从南山万象城、海岸城，到福田星河COCO Park、罗湖万象汇，每个片区都有成熟且高端的本土商业综合体。这些商圈深耕深圳多年，适配本地人的消费习惯，业态更灵活、更新迭代更快，客流和口碑早就稳固了。

普通城市缺大型综合商场，深圳是商场多到逛不完。

很多刚来深圳的外地人，会习惯性找万达，找半天找不到。我之前带外地朋友在龙华逛街，绕了好几条街都没看到万达的影子，朋友还诧异一线城市居然没有万达，最后只能去壹方天地逛街。那一刻就真切感受到，万达的大众亲民商业定位，在深圳完全没有差异化优势。

深圳的消费层级和商业氛围，早就跳过了传统万达的基础商业模式。本地人更偏爱精细化、高端化、体验式的商业场景，而早期万达主打大众化、标准化的刚需商圈模式，放在深圳完全没有竞争力，很难撬动本地客流。

也是被逼无奈，万达最后彻底放弃了坚持多年的重资产模式。

2019年之后，万达才开始在深圳试水轻资产运营，不拿地、不自建，只接手现成的商业楼盘改造运营。深圳第一家福城万达广场，就是租赁现成的商务中心改造而成，不是自建地块。后续的龙岗、光明万达，也全部是旧市场、旧商业体改造而来，没有一处是传统的自建综合体。

这也是很多人即便去过深圳万达，也感觉不正宗的原因。没有开阔的自建广场、没有规整的商圈布局、建筑格局老旧局促，和外地气派的万达广场完全是两个样子。

现在深圳虽然有三座万达广场，但存在感一直极低。

不像其他城市的万达是片区地标，深圳的万达大多藏在社区周边，交通配套一般、业态毫无特色，被周边成熟商圈全方位碾压。平时客流稀疏，只有节假日会稍微热闹一点，完全达不到万达在其他城市的商业地位。

说白了，不是万达放弃了深圳，是深圳的城市格局和商业生态，从根源上不兼容万达最赚钱、最成熟的传统模式。

上次周末路过宝安福城万达，进去逛了十分钟就出来了。店里客流寥寥无几，很多铺面甚至还在空置，和隔壁火爆的商圈形成刺眼的对比。