物业费的构成有哪些项：分两种计费模式

物业费的构成有哪些项，按照国家发改委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十一条划分，包干制物业费包含物业服务成本、法定税费、企业利润三大块，酬金制包含物业服务支出与企业酬金；其中成本/支出细分为9个子项，共用设施大修改造费用不计入物业费，只能走住宅专项维修资金，普通住宅前期物业大多采用包干制，商业物业更常选用酬金制。

一、两种计费模式整体构成

你可以对照物业服务合同，快速区分自家小区采用哪一种计费方式。

二、物业服务成本的9个明细项目

第一项是人员成本，包含保安、保洁、维修工、物业管理人员的基本工资、社保公积金以及法定福利费，这一项在多数小区物业费里占比最高。

第二项是共用设施日常运维费，涵盖电梯、水泵、消防设备、楼道照明的电费、日常保养与小额零部件更换费用，只包含日常维护，不含大修更换。

第三项是区域清洁费用，包含公共楼道、园区道路、垃圾桶清运、外墙日常保洁的耗材与人工成本，城市生活垃圾处理费一般单独收取，不计入物业费。

第四项是绿化养护费用，包含园区绿植修剪、浇水、除草、病虫害防治以及苗木补植产生的人工和物料开支。

第五项是秩序维护费用，除安保人员薪资外，还包含监控设备运维、道闸检修、园区巡逻物资等开支。

第六项是物业办公开支，包含水电费、打印耗材、通讯费、场地租赁等日常运营支出。

第七项是固定资产折旧，物业办公设备、维修工具、巡逻车辆逐年损耗产生的折旧成本。

第八项是公共责任险保费，针对小区公共区域发生意外事故投保的保险费用，用来分摊公共区域安全风险。

第九项是其他经业主同意的费用，必须经过业主大会签字确认，物业不能单方面新增收费项目。

三、明确不计入物业费的开支

共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新改造费用，全部从住宅专项维修资金里支出，不能摊进物业费当中，这是政策明确划定的边界。

业主户内水管、门窗、家电维修，以及供水、供电、供气等专营单位管线维修，也不属于物业费覆盖范围，需要业主单独付费。

四、核验物业费明细的实操方法

你可以要求物业出示收支明细，包干制只需要公示总成本构成，酬金制必须公示每一笔实际支出。如果物业把电梯大修、外墙翻新等大修项目计入物业费，你可以依据《物业服务收费管理办法》提出异议并拒绝缴费。