房屋个人所得税怎么算：分两种计税方式+免税标准

房屋个人所得税仅针对卖房的卖方征收，买方无需缴纳，核心计算方式分为据实20%差额计税和核定全额计税两类，满足满五唯一条件可直接免税，2026-2027年卖房后1年内换新房还可享受个税退税优惠，你可根据自身房产证资料齐全情况、房屋持有年限、家庭住房套数，快速判定缴税金额或免税资格。

房屋个税的免税核心标准为满五唯一，两个条件必须同时满足。满五指房屋持有时间满5年，判定依据优先看契税完税凭证填发日期或不动产登记证登记日期，二者任意一个时间满5年即达标，无需纠结房产证发证时间。唯一指卖房时，夫妻双方及未成年子女组成的家庭，在房屋交易当地无其他登记住宅房产，异地房产不纳入判定范围。达标后卖房产生的房产收益，全额免征个人所得税。

不满足满五唯一条件的房屋，优先采用差额计税方式，这是全国通用的主流计税方法。具体计算公式为：个税=（房屋不含增值税成交总价-房屋原始购入价格-交易合理费用）×20%。公式中的成交总价需剔除本次卖房产生的增值税，避免重复计税；原始购入价格就是你当初买房的网签备案价格、购房发票总价，包含购房时缴纳的合规增值税。

可抵扣的合理费用有明确范围，你可以直接对照抵扣，减少计税基数。

• 购房阶段税费：买房时缴纳的契税、维修基金、登记工本费
• 卖房阶段税费：本次交易产生的附加税费、印花税、中介费
• 房屋修缮费用：有正规发票的装修、维修支出，抵扣额度有当地税务上限

无法提供购房发票、契税票等原值凭证的房屋，税务部门会启用核定计税方式，无需核算差额。各地核定税率存在小幅差异，住宅类房屋核定税率大多在1%-2%之间，少数城市为1.5%，计算公式为：个税=房屋不含增值税成交总价×核定税率。这种方式核算简单，适合老房子、早年无留存购房凭证的房产，整体税负通常低于差额计税。

换房个税退税政策有明确执行规则，有效期覆盖2026年至2027年底。你卖出自有住房后，只要在12个月内重新购买新房或二手房，就能申请退还卖房时缴纳的个税。新购房总价大于或等于卖房总价，可全额退税；新购房总价低于卖房总价，按购房金额占卖房金额的比例折算退税，退税金额不超过实际缴纳的个税总额。

很多人会出现计税基数算错的问题，最常见的错误是直接用含增值税的房价计算个税，会导致多缴税款。增值税属于价外税，房产交易个税计税基数必须剔除增值税部分，尤其是未满2年的房屋，增值税税额较高，剔除后能明显降低应纳税所得额，避免不必要的税费损失。

非住宅类房产不适用满五唯一免税政策，商铺、公寓、写字楼等商业房产交易，无论持有年限、是否唯一，都必须按差额20%缴纳个税，不支持核定计税免税，这是住宅与商业房产计税的核心区别，交易前必须提前区分房产属性。

家庭住房套数判定以交易过户当日的不动产登记信息为准，过户前刚卖出的房产，系统已注销登记的，可不计入家庭住房套数。若过户时名下还有未过户、未注销的房产，即便后续迁出、出售，也无法认定为唯一住房，不能享受免税政策。