买二手房需要哪些手续：分阶段实操流程

买二手房需要哪些手续，整体分为房源核验与资质预审、签订买卖合同、资金监管、缴税过户、不动产登记、物业交割六个阶段，你要提前备好身份证、户口本、婚姻证明、征信报告、银行卡，贷款购房额外准备收入流水，全款购房可跳过银行面签环节，房屋存在抵押时要先完成解押再推进过户，集体产权、法拍二手房手续和普通商品房存在明显差异，这套流程主要适用于可正常上市交易的城镇存量商品房住宅。

买二手房手续前期核验环节

你先和卖方一起到不动产登记窗口或者当地政务服务平台做房源核验，核验内容包含房屋产权人信息、是否存在查封、抵押、共有产权、租赁备案，共有产权房必须全部共有人到场签字同意出售，缺少共有人授权文件不能继续交易。同步提交购房资格审核材料，限购城市会核查你的家庭住房套数，审核通过后会出具购房资格回执，回执有效期大多在30天左右，过期需要重新提交审核。

核验产权，不能只看房产证照片。

买二手房手续签约与资金监管环节

购房资格和房源核验都通过之后，你和卖方签订存量房买卖合同，合同写明房屋总价、付款节点、交房时间、户口迁出时限、家具家电留存清单、违约赔付标准，合同优先选用当地住建部门发布的示范文本，不要只用简单的手写协议。签约之后办理资金监管，把房款打入官方监管账户，不要直接转账给卖方，监管资金会在不动产过户完成后自动划拨给卖方，能降低交易中途资金损失的概率。贷款买房的话，同步向银行提交贷款材料、预约面签，银行审批通过出具贷款批复函，批复函会写明可放款额度和有效期限。

买二手房手续缴税与过户登记环节

贷款批复下来或者全款资金监管完成后，你和卖方预约办税，在税务窗口申报契税、个人所得税、增值税，税费标准和房屋是否满二、满五唯一，以及你自身的房屋套数挂钩，缴税完成之后拿到完税凭证，完税凭证是过户必备材料，丢失会延缓办理进度。携带买卖合同、完税证明、双方身份证件、不动产权证，共同前往不动产登记中心提交过户申请，工作人员受理之后会出具受理回执，回执上面标注取证时间，多数城市在3到5个工作日内完成审核制证。

买二手房手续收尾交割环节

拿到新的不动产权证之后，贷款购房的要配合银行办理不动产抵押登记，抵押证明交到银行，银行才会发放尾款至监管账户。接下来做物业交割，和卖方核对水费、电费、燃气费、物业费、供暖费、有线电视费，结清所有欠费之后办理账户更名，查验水表、电表、燃气表的底数，同步交接门禁卡、钥匙、车位相关凭证。你还要约定户口迁出时间，在过户之后持续跟进，部分城市公安户籍窗口支持核查该房屋名下现存户口。

这套手续不适用于宅基地自建房、未办产权证的回迁房，这类房产无法正常走不动产过户流程，交易不受存量房交易制度保护。

全部手续走完，留存好合同、监管回执、税票、不动产权证原件。