购买房屋需要交什么税：分新房二手房，税费明细及缴纳标准

你购买房屋需要交的税主要分为新房税费和二手房税费两大类，新房核心缴纳契税、维修基金，无增值税和个税，二手房需缴纳契税、增值税及附加、个人所得税，所有税费的缴纳比例、缴纳主体、免征条件都有明确标准，普通住宅与非普通住宅、首套房与二套房的税费差异直接决定你的购房成本，全部税费可按房屋面积、成交价、持有年限快速核算。 ## 新房购房的核心税费种类及缴纳标准 新房交易的税费种类少、计算简单，你只需要承担契税和住宅专项维修基金，开发商不会帮你承担任何税费，这是新房和二手房最大的区别。契税按照家庭房屋套数和房屋建筑面积划分档位，首套房90㎡及以下，税率为1%；首套房90㎡以上，税率为1.5%；二套房无论面积大小，统一按照2%缴纳；三套及以上住房，契税税率直接升至3%。计税基数为房屋的网签备案总价，不存在差价核算的情况。 住宅专项维修基金是新房必缴费用，不属于税收，但属于购房硬性支出，很多购房者容易混淆。这笔费用用于小区公共设施维修、翻新，缴纳标准由各地住建部门规定，多数城市按建筑面积收费，高层住宅每平米费用高于多层住宅，缴费后会录入个人房屋专属账户，房屋交易过户后随房屋转移，不会作废。 ## 二手房契税统一核算规则 二手房契税的征收标准和新房完全一致，只看你的家庭房产套数和房屋面积，与房屋新旧、房东持有年限无关。契税是购房者唯一必须缴纳的税种，不存在任何免征情况，哪怕房屋满五唯一、无任何增值，你依旧需要正常缴纳契税。房产套数以购房当地不动产登记系统查询结果为准，异地房产多数城市不纳入套数统计，可直接降低你的计税档位。 ## 二手房增值税及附加的免征与缴费条件 增值税及附加由房屋出售方缴纳，是二手房交易中金额较高的税种，你购房时可提前核实房屋持有年限判断是否免税。普通住宅房东持有房屋满2年，可全额免征增值税；持有不满2年，需按照房屋计税总价的5.3%缴纳增值税及附加。非普通住宅无论持有年限，交易时均需缴纳差额增值税，即（本次成交价-原始购入价）×5.3%。 实操中大部分二手房交易的税费会转嫁到购房者身上，你在议价时可以将满2年免税的条件作为议价核心依据，未满2年的房屋，多出的税费成本会直接拉高购房总价，不建议盲目入手。 ## 二手房个人所得税征收标准 个人所得税同样由售房方承担，核心免征条件为房屋满五唯一，也就是房东家庭名下唯一住房，且持有年限满5年，可直接免征个税。不满足满五唯一条件的房屋，有两种计税方式，多数城市默认核定征收，按房屋总价1%收取；少数城市支持差额征收，按（成交价-购入价-合理税费）×20%计算，房屋增值极低的情况下，差额征收会更划算。 ## 房屋交易的硬性风险税费限制 商业公寓、商铺、写字楼等非住宅房源，税费规则和住宅完全不同，此类房源交易无任何满2年、满五唯一免征税费的政策，交易时必须全额缴纳契税、差额增值税、差额个税、土地增值税，整体税费成本可达房屋总价的10%-20%，这是很多购房者容易踩的误区，误以为公寓税费和住宅一致，最终导致购房预算严重超支。 除此之外，房屋赠与、继承过户后的再交易，个税征收规则会发生变化，继承、赠与所得房屋再次出售时，不满足满五唯一的，必须按照差额20%缴纳个税，无法选择1%的核定征收方式，会大幅增加交易成本。