二手房交易需要哪些费用：分买卖双方核算

二手房交易需要哪些费用，主要分为买方承担的契税、登记费，卖方承担的个税、增值税及附加，还有双方可选承担的中介费、评估费、按揭服务费、公证费，财政部税务总局公告2025年第17号规定，不满2年住房卖方按3%缴增值税，满2年免征，个税通常按核定1%征收，满五唯一可免个税，契税按购房套数、面积分级，费用可以协商转移，但纳税义务人不变，不适用法拍房、赠与转售、企业产权房产的计税规则。

二手房交易税费，买卖双方区分

个税有两种计征方式，你要提前和卖方确认能不能提供购房发票、契税票，能提供原值票据就走差额计税，房屋增值很少时差额计税会比核定1%更省钱；不能提供原值票据，税务机关大多直接按1%核定计税，不要默认一定可以走差额计税，部分城区窗口只支持核定征收。

满五唯一的判定以卖方家庭为单位，家庭成员包含配偶、未成年子女，查询范围大多是房屋所在市域，跨市房产一般不计入套数，不同城市不动产联网范围不一样，过户前可以带着卖方身份证到不动产中心自助机查询家庭住房套数证明。

二手房交易可选服务类费用

• 中介服务费：大多为成交价1%至2.5%，由合同约定买方、卖方或者双方分摊，可议价
• 评估费：银行按揭贷款时需要评估报告，市场价一般几百到一千多元，全款买房不需要评估
• 按揭相关服务费：包含担保费、抵押服务费，正规银行办理抵押本身不收高额服务费，第三方代办机构才会收取
• 公证费：继承房产过户、委托他人代办交易时才需要，普通商品房买卖不需要公证

中介费的支付节点一定要写进买卖合同，不要在过户、放款前一次性全额付清，建议拆分成交、过户、交房三个节点付款，避免中介未完成服务却已经收取全部费用。

很多二手房合同会写“卖方净得价”，这种条款代表卖方所有税费、服务费全部转由买方承担，虽然税务机关认定的纳税人没有变化，但资金支出责任发生转移，你算预算的时候必须把卖方的个税、增值税一并计入总价，防止预算缺口。

法拍二手房不在这套常规计税逻辑内，法拍房大多不保证满五唯一，而且可能存在拖欠的物业费、土地出让金，土地性质是划拨的二手房，过户时还要额外补缴土地出让金，这笔金额浮动较大，需要提前到不动产窗口核算。

物业费、水费、电费、燃气费、维修基金属于交房交割费用，不属于过户税费，你在交房当天和卖方核对水表电表读数，在物业完成更名，公共维修基金多数城市随房屋自动过户，不需要再次缴费。