房屋大税怎么收费标准：分税种核算

房屋大税怎么收费标准，二手房交易里大家说的大税主要包含增值税及附加、个人所得税、契税，增值税及附加由卖方承担，不满2年按核定价全额3%征收，满2年免征；个税由卖方承担，满五唯一免征，不满足条件可按核定价1%或者差额20%二选一；契税由买方承担，按照家庭住房套数和面积划分档位，首套140㎡及以下1%、140㎡以上1.5%，二套140㎡及以下1%、140㎡以上2%，三套及以上多为3%，计税基数以税务系统核定价为准，合同价低于核定价时统一按核定价核算，该标准依据财政部税务总局公告2024年第13号、财政部税务总局公告2025年第17号执行，仅适用于个人住宅买卖，商业公寓、商铺不适用这套优惠。

房屋大税之增值税及附加收费标准

增值税的时间判定以契税完税凭证或者不动产权证登记时间较早的那一个为准，不是交房时间，附加税包含城建税、教育费附加、地方教育附加，合计为增值税税额的6%左右，部分地区有减半优惠。你核算的时候，可以直接用核定价乘以3%得到增值税，再叠加附加税，整体综合费率大约3.18%；房子满2年之后，增值税连同附加全部免征，这也是二手房优先选满二房源的核心原因。

北上广深在2026年起不再单独区分普通住宅和非普通住宅，满2年住宅统一免征增值税，不再保留非普通住宅差额计税的旧规则。

房屋大税之个人所得税收费标准

满五唯一里的“满五”同样沿用契税票或者产权证时间，“唯一”指卖方家庭在本省税务系统内登记的唯一住房，家庭成员包含配偶和未成年子女。如果卖方不能提供购房发票、契税票等原值凭证，税务机关一般直接核定征收，税率为核定价的1%；能完整提供原值、装修票据、之前缴税凭证，就选择差额20%计税，差额=核定价-原购价-上次契税-本次增值税附加-合理装修费用。

受赠得来的房子再出售，大多只能走差额20%的计税方式，不能直接按1%核定。

房屋大税之契税收费标准

契税是过户时必须缴纳的税种，不存在满年限免征的情况，套数查询以购房时不动产登记系统查询结果为准，跨城市的住房，多数城市不计入本地套数，各地执行口径存在差异。

住宅交易印花税、土地增值税目前对个人暂免征收，不属于常说的房屋大税。

税费承担可以协商。

很多买卖合同会约定买方承担全部税费，这种约定属于民事协商结果，不改变法定纳税义务人，报税时依然要分开填报卖方税和买方税，只是资金由买方统一支付，你签合同前要把增值税、个税、契税分开算清楚，避免后期预算超支。

最终税额以税务局核定为准。