房产税的计税依据是什么：分两类精准核算

房产税的计税依据主要分为从价计征的房产余值和从租计征的房产租金收入两类，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》明确划定适用场景，自有经营性房产按房产余值计税，出租经营性房产按租金收入计税，个人非经营性自住住宅目前不属于房产税征税范围，无需计税缴税。

房产税的从价计征依据

从价计征适用于你单位或个人持有、自用的经营性房产，计税核心为房产原值减除规定比例后的余值，这是自有房产房产税的核心核算方式。房产原值指房产建造或购置时的全部账面成本，包含房屋主体造价、配套附属设施费用，比如供暖、供水、电气、消防等固定配套设施的购置安装费用，不可单独剥离扣除。

各地政府会在10%至30%的区间内自主确定房产原值减除比例，国内大多数城市统一执行30%的减除比例，对应通用计算公式为：房产计税余值=房产原值×(1-30%)。从价计征的房产税年税率为1.2%，最终年度应纳税额直接用计税余值乘以对应税率即可算出。

改扩建后的房产需重新核算原值，房屋进行翻新、扩建、加装固定附属设施后，产生的合规工程费用要并入原有房产原值，按照最新原值重新计算计税余值，不能沿用初始购置原值核算税费。

房产税的从租计征依据

从租计征适用于你对外出租的经营性房产，计税依据为房产当期实际取得的不含增值税租金收入，包含现金租金、实物抵租、等价服务置换等所有租赁收益，不局限于账面现金收款。

从租计征的房产税税率分为两档，个人出租住房统一适用4%的优惠税率，企业出租房产、个人出租非住房均适用12%的标准税率，按月或按季申报缴税，根据实际租赁收款周期核算当期税费。

无租金无偿出借的经营性房产，不按零收入计税，由税务机关参照同地段、同户型、同品质房产的市场公允租金核定计税收入，避免无偿租赁导致的税费流失问题。

房产税计税依据的适用边界

个人纯自住住宅免征房产税。

当前国内房产税征税范围仅覆盖经营性房产，城市、县城、建制镇和工矿区内的个人自住商品房、刚需住宅，无论房产面积、套数多少，均不纳入房产税计税范畴，无需核算计税依据、缴纳房产税。仅上海、重庆两地试点对部分增量、存量高端自住住宅征收试点房产税，两地试点政策独立于全国通用暂行条例，计税依据分别按照本地核定房产交易价格、房产评估价格执行。

独立于房屋的露天构筑物不计征房产税，围墙、货棚、露天停车场、道路、绿化设施等非房屋类配套建筑，不属于房产计税范畴，无需纳入房产原值核算计税。