北京二手房个税怎么算：两种征收口径

北京二手房个税怎么算，个税由卖方承担，满五唯一直接免征；能核验房屋原值就按差额20%计算，无法查到原值则按计税价格1%核定征收，计税价格取网签价与税务评估价二者中的较高值，差额公式为（计税价-房屋原值-原契税-本次增值税附加-合理装修费用-贷款利息）×20%，装修费上限为原值的10%，贷款利息需要银行出具利息清单，换房人群还可适用财政部税务总局住房城乡建设部2026年第28号公告的退税政策，卖房后1年内在北京重新购房可按比例退回已缴个税，新购住房金额大于等于卖房金额全额退税，小于卖房金额按比例退税。

北京二手房个税差额20%计算方式

差额计税是北京可查到原值房源的主流征收方式，你准备材料时，要提前收好购房发票、契税完税凭证、装修合同与付款票据、按揭贷款利息明细。公式里的扣除项不包含本次交易产生的中介费，中介费不能计入个税抵扣范围。房屋原值是当初购买这套房的成交价格，公房、回迁房、商品房的原值认定口径不一样，公房原值会按房改购房价款加相关税费核算。

举个实例，一套商品房网签价400万，当初买入原值220万，原契税2.2万，本次无增值税，可抵扣装修费22万，贷款利息10万，差额就是400-220-2.2-22-10=145.8万，个税等于145.8万×20%，即29.16万。这类房源大多是2005年之后网签的商品房，税务系统内留存有原值记录，默认优先走差额计税，不能自主切换成1%核定。

北京二手房个税1%核定征收规则

核定征收适用场景为税务系统查不到房屋原值、卖方也无法提供购房发票与契税票的房源，常见于早年公房、部分老旧回迁房。计税基数是税务认定的计税价，直接乘以1%，不再核算各项扣除成本。

这套方式不用整理大量抵扣票据，计算简单，但是如果房屋差价很小，差额计税的税额会低于1%核定税额，这种情况你要主动向税务窗口提交原值材料，申请按差额计税。只要系统里能调出原值档案，窗口不会同意按核定征收申报。

满五唯一免征个税判定标准

满五的时间，按契税票填发日期和不动产权证登记日期孰先原则计算，不是按交房时间、入住时间算。唯一指卖方家庭，夫妻加未成年子女，在北京范围内登记的住房只有这一套，外地房产不计入核查范围。

离异分割、继承得来的房屋，年限可以继承原房屋的持有时间，不用重新起算五年，但是唯一认定依旧看当前家庭名下在北京的住房套数。继承房如果不满足满五唯一，同样按差额或者核定方式计税。

换房退税有明确时间红线。

换房退税政策有效期到2027年12月31日，买卖两套住房必须都在北京，新房和二手房都可以作为新购住房，申请退税要在新购房完成产权登记之后，向卖房时缴税的税务所提交退税申请，材料包含卖房和买房的合同、完税凭证、身份材料。

该政策的适用边界是，退税申请人必须是房屋产权人，夫妻共同卖房、单独一方购房，也可以申请退税；如果卖房之后超过12个月才买房，不能享受退税优惠，已经缴纳的个税不予退还。

签约前你要先核验原值档案。