卖房个人所得税怎么算：两种计税方式

卖房个人所得税怎么算，核心分三种结果：满足满五唯一免征个税；能提供购房发票原值凭证，按差额20%计税；无法提供完整原值凭证，多数地区按核定全额1%计税，政策依据为国税发〔2006〕108号。满五指房产证或契税票孰先计算满5年，唯一指本省范围内家庭名下登记唯一住宅，家庭包含夫妻与未成年子女。差额计税公式：个税=（房屋转让收入-房屋原值-转让时缴纳的增值税附加、印花税-装修费、中介费等合理费用）×20%；核定计税公式：个税=税务评估价或网签价（取较高值）×1%。出售住房后1年内重新买房，可按财政部公告享受个税退税优惠，新购住房金额≥卖房收入可全额退税，新购金额小于卖房收入按比例退税。

卖房个人所得税怎么算：差额20%计算

差额计税方式，你必须准备原始购房发票、契税完税单，用来证明房屋原值。房屋原值包含当初购房总价、买房时缴纳的契税、维修基金。可以扣除的合理费用有本次卖房产生的中介费、评估费、印花税，以及有正规发票的住房装修费用，装修扣除上限不能超过房屋原值的10%。转让收入不含增值税，计算差额时要把增值税剔除。税务机关会比对网签价和系统评估价，如果申报成交价明显低于市场价格且无合理理由，直接采用评估价作为转让收入。这套计算方式适合房屋增值幅度不大的房产，算出税额通常低于全额核定征收。

举个实例：房屋当初购入总价80万，买房契税2.4万，本次网签售价110万，卖房中介费1.5万，无装修发票。差额=110万-80万-2.4万-1.5万=26.1万，个税=26.1万×20%=5.22万。

卖房个人所得税怎么算：全额1%核定征收

核定征收启用的前提，是你丢失购房发票、契税票，不能向税务机关提交完整准确的原值材料，无法核算房屋增值差额。征收比例各地存在小幅差异，主流执行1%，少数城市会设置1.5%的核定税率。计税基数不取合同挂牌价，取网签备案价与税务系统评估价两者中更高的数值，避免低价逃税。这个方式计算简单，房屋增值幅度很高时，选核定征收会比差额20%更省钱。

同一套房屋，按核定征收举例：税务评估价110万，核定税率1%，个税=110万×1%=1.1万。对比上面差额计税结果，增值较高的房产，核定征收税额明显更低。

满五唯一，直接免税。

判定满五的时间起点，优先采用契税完税凭证的填发日期，契税票早于房产证登记日期，就以契税票日期为准，不用等房产证满5年。家庭唯一住房的认定范围，以房屋所在省份不动产登记系统查询结果为准，外省房产不计入家庭套数。离婚分割、继承得来的房屋，计算持有年限可以沿用原产权人的购房时间，不会重新起算，这个规则可以帮你快速判断是否达到满五条件。继承房产再出售，不满足满五唯一时，多数地区只能按差额20%计税，不能选择全额核定征收，这是很关键的适用边界。

换房退税政策，执行周期为2026年1月1日至2027年12月31日。你卖掉旧房之后，必须在12个月内完成新房购买、办理不动产权证，才可以申请退还卖房环节缴纳的个税。新房可以是新建商品房或者二手房，购房时间以新房契税缴纳时间或不动产权证登记时间为准。办理退税要留存卖房合同、购房合同、个税完税凭证，到办税大厅或者电子税务局提交申请。如果后续撤销新房交易，需要退回已经领取的退税款项。

交易合同里常见“买家承担全部税费”的约定，只是买卖双方民事约定，个税法定纳税义务人仍然是房屋卖方。税务机关只会向卖方追缴税款，不会因为合同约定改变法定纳税人身份。你在签约前要分别测算差额计税和核定计税两种税额，提前估算总成本，避免签完合同之后才发现税负超出预期。部分地区税务窗口不允许你自由选择计税方式，材料齐全时强制采用差额20%，能否二选一，需要提前拨打当地12366确认当地执行口径。

商业公寓、商铺、写字楼这类非住宅，不适用满五唯一免征个税的优惠，无论持有多久，都按差额20%计算个税，不能套用住宅1%核定的政策。