为什么西昌房价那么高：需求与地价双重推涨

为什么西昌房价那么高，核心是全州刚需集中流入、康养旅居外地买家持续进场、邛海沿岸土地供应收紧，叠加2018年土拍楼面价大幅走高，成本直接传导到房价；新房均价长期稳定在9300元/平方米上下，位列四川县级城市前列，仅低于成都，刚需自住适合州内县域人群，纯投资买入邛海高端楼盘容易面临转手周期拉长的问题。

全州人口形成持续购房刚需

凉山州下辖17个县市，全州优质教育、医疗、行政资源高度集中在西昌，县域体制内职工、生意人优先到西昌置业安家，形成稳定内生购房需求。近十年西昌常住人口稳步增长，年均净流入人口保持在2万人左右，城镇化率突破70%，自住购房基数持续扩大。县域购房者很少前往成都买房，购房资金大多留在本地楼市，进一步支撑房价保持坚挺。

仅县域刚需就足以撑起基础楼市。

康养旅居带来大量外地置业需求

西昌全年日照超过300天，气候温暖湿润，是川渝地区热门阳光康养目的地。新成昆铁路通车后，成都到西昌缩短至3小时，大量成都、重庆购房者到此购买度假房、养老房，形成外来增量购房群体。每到冬春季节，旅居看房客流明显增加，邛海湿地周边改善房源热度长期居高不下，拉高整体房价水平。

土地稀缺与高地价抬高建房成本

西昌城市开发空间受限，邛海湿地周边严控住宅开发，优质滨湖地块总量很少，土地供需长期偏紧。2018年土拍行情快速升温，邛海片区多宗地块溢价率突破100%，成交楼面价最高达到7988元/平方米，地价大幅上涨直接推高新房定价，房企拿地成本居高不下，很难出现大幅降价促销的情况。西部新城以外的近郊地块供应量更大，房价普遍偏低，和滨湖片区形成明显价差。

市场分层：不同片区房价差距明显

从2017年开始，西昌连续7年保持房地产投资、开发量、销售量、销售额四项指标突破百亿，楼市整体韧性较强，房价下行幅度较为有限。

房价维持高位的边界条件

一旦外来旅居购房需求收缩、滨湖土地适度增加供应，高端楼盘价格会出现小幅回落；只适合长期自住的买家入场，短期炒房很难获得收益。州内县域刚需不会快速减少，刚需基础房价大概率保持平稳，不会出现大幅下跌。