买房子需要看哪些证件：新房二手房分开核验

买房子需要看哪些证件，新房重点核验开发商五证，二手房核验卖方不动产权证与身份、婚姻及权属限制材料；新房五证中《商品房预售许可证》优先级最高，可在住建部门官网核验，证件信息要和楼栋、土地信息完全匹配，二手房必须去不动产登记中心调取不动产登记簿，不能只看纸质证书照片。该核验规则适用于国有土地上商品住宅，集体土地小产权房无法完成不动产过户，不适用这套核验标准。

买房子需要看哪些证件：新房开发商证件

新房五证包含《国有土地使用证》或《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，依据住建部《城市商品房预售管理办法》第五条，预售项目必须取得这组证件才能对外售卖。你核对的时候，要确认《商品房预售许可证》标注的楼栋号、范围和你要买的房屋楼栋一致，很多项目只取得部分楼栋预售许可，其余楼栋仍属于无证销售。证件复印件容易伪造，直接在当地住建局官网输入项目名称、许可证编号查询公示信息，比对证书编号、土地性质、有效期。

五证之外，交付阶段你还要查验两书，也就是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两份文件是交房时开发商必须提供的，约定房屋保修期限和使用禁忌。两书不是预售阶段的交易证件，但缺少两书会影响后续房屋质量维权，收房时务必索要原件留存。竣工备案表不属于卖房阶段证件，但交付时没有竣工备案表，房屋不算完成法定交付，可拒绝收房。

重点盯预售证。

买房子需要看哪些证件：二手房卖方证件

二手房核心证件是卖方的《不动产权证书》，旧房屋会是房产证+国有土地使用证，优先核验原件，不要只看照片。拿到证书后，到不动产登记中心申请查询不动产登记簿，登记簿记录才是房屋真实权属状态，纸质证书存在挂失补办、伪造的可能。登记簿会标注是否抵押、查封、存在预告登记、共有产权人信息，这些信息直接决定房屋能不能正常过户。

卖方个人证件需要核对身份证原件，确认证件姓名和不动产权证权利人姓名一致。房屋属于婚后共同财产的，要核验结婚证，共有产权人需要到场签署同意出售证明；卖方离异的，要查看离婚证与离婚协议，确认房产分割归属，协议写明房产归卖方单独所有，才可以单独交易。如果卖方无法到场，代理人要出示经过公证的授权委托书和代理人身份证，委托书要写明房屋出售、收款、过户的完整权限。

交易环节你自己也要准备证件，本人身份证、户口本，已婚准备结婚证，离异准备离婚证和离婚协议。部分限购城市需要购房资格材料，社保或者个税缴纳证明，贷款购房额外准备收入证明、银行流水，这些属于买方办理网签和贷款的资料，不属于房屋权属核验证件。

证件核验完成之后，合同、票据同样需要妥善保管。网签备案的商品房买卖合同原件，全款购房发票、契税完税凭证、住宅专项维修资金票据，这些材料后续办理不动产权证必不可少。曾出现买方只保留合同复印件，丢失全款发票，办理分户不动产权证时无法提交材料，导致办证周期大幅拉长的情况。

核验完成后，进入资金监管流程。新房房款打入预售资金监管账户，二手房房款存入不动产交易资金监管账户，不要直接把大额房款转账到私人账户。证件齐全不代表资金完全安全，资金监管可以在过户完成之后再划款给卖方，有效降低交易违约带来的资金损失。

只要登记簿存在司法查封，无论卖方证件看起来多齐全，都不要签约付款，查封房屋在解除查封前，无法办理不动产转移登记。