二套房需要缴纳哪些税：分清买卖双方税费

二套房需要缴纳哪些税，买方固定承担契税，二手房交易里增值税、个人所得税由卖方法定承担，实际签约时常转嫁给买方，新房只需要缴纳契税，不存在增值税与个税。家庭认定包含购房人、配偶和未成年子女，面积140㎡及以下二套房契税税率1%，140㎡以上契税税率2%，增值税执行财政部税务总局公告2025年第17号，不满2年出售按3%全额计征，满2年住宅免征；个税多数情况按核定1%征收，卖方满五唯一住房可免征个税。北京、上海、广州、深圳部分优惠规则存在差异，不能直接套用全国通用标准。

二套房买方税费明细

你购买家庭第二套住宅，唯一法定由你缴纳的税种是契税，计税基数为不含增值税的房屋成交价格。家庭住房套数以不动产登记系统查询结果为准，夫妻名下、未成年子女名下房产合并计入家庭套数，单独成年子女名下房产不计入你的家庭套数。新房和二手住宅的契税税率标准一致，不会因为是二手房上调税率。

购买住宅性质的二套房，免征印花税；只有商业、办公类非住宅二套房，才需要缴纳印花税，住宅交易不涉及土地增值税。

二手房二套房卖方税费

增值税由房屋出售方缴纳，适用财政部税务总局公告2025年第17号。房屋持有时间从契税完税凭证或者不动产权证登记日期较早的那一天起算，持有不足2年对外出售，按3%征收率全额缴纳增值税；持有满2年及以上，普通住宅直接免征增值税。

个人所得税同样是卖方税种，有两种计征方式。能够提供房屋原始购房发票、契税票据等原值凭证，按差额20%征收；无法提供原值凭证，多数地区执行核定征收1%。卖方这套房屋满足满五唯一，也就是持有满5年，并且是卖方家庭省内唯一住房，个税可以直接免征。

合同可以变更税费承担人。

二手房签合同时，很多卖方会选择净得价模式，约定所有交易税费全部由买方承担，这属于民事合同约定，不会改变税种法定纳税人。如果你签这类合同，就要提前把增值税、个税预算进购房成本，避免过户时资金缺口。如果合同写明卖方承担税费，过户时卖方拒绝缴纳，你可以依据购房合同主张权利。

非住宅房产不适用住宅优惠政策。

商铺、公寓、写字楼这类非住宅，无论属于第几套，契税税率维持3%，增值税、个税、土地增值税、印花税全部正常征收，不存在满2年免征增值税、满五唯一免征个税的优惠，你在选购二套房时，要先确认不动产权证上房屋用途一栏，区分住宅与非住宅。

北京上海广州深圳政策有单独限制，这四个城市购买二套房的契税优惠、二手房增值税规则，和全国通用标准不完全相同，你需要提前拨打当地税务热线，查询属地最新口径。部分城市会对住房认定范围、满二起算时间做本地化细化规定，跨城市直接套用全国政策，容易造成预算偏差。