房屋公摊面积包括哪些：购房快速核对

房屋公摊面积包括整栋楼服务的公共空间、设备用房、部分墙体，依据《房产测量规范》GB/T17986.1‑2000附录B3.1判定，你核对测绘报告时，电梯井、楼梯间、公共门厅、过道、管道井、变电室、设备间、值班警卫室、为整栋服务的地下室，还有套与公共区域的分隔墙、外墙一半水平投影面积，都属于公摊范围，独立售卖车库、人防地下室、服务多栋楼的警卫管理用房不计入公摊，该规则适用于国内商品住宅测绘核算，自建民房不适用此分摊标准。

房屋公摊面积包含的空间

整栋楼全体业主共同使用，服务本栋建筑运行的空间，会纳入公摊核算。电梯井是电梯运行占据的竖向空间，管道井用来排布给排水、强弱电管线，楼梯间包含步行楼梯、楼梯休息平台，垃圾道为旧住宅垃圾竖向通道，变电室、设备间安置供电、消防、供水等楼宇设备，公共门厅是单元入户大堂，过道指楼层公共走廊，值班警卫室为本栋专属的门卫用房，为整栋服务的设备地下室，这些都按水平投影计入公摊面积。

墙体部分的公摊有明确划分方式，套内与公共区域之间的分隔墙，墙体全部面积计入公摊；住宅外墙包含山墙，只取外墙水平投影面积的一半作为公摊，另一半面积划归套内墙体面积，你查看户型图时，外墙中线是套内和公摊墙体的分界位置，不要把整面外墙全部算进套内面积。

公摊不是楼栋所有公共空间都参与分摊。

不计入房屋公摊面积的项目

具备独立使用功能、单独出售出租的地下室、机动车库、非机动车库，人防工程用途的地下室，为两栋及以上楼栋共同服务的警卫室、物业管理用房，售房方自营自用房屋，都不能计入公摊面积，开发商不能将这类空间摊到每户购房人的面积里。

层高低于2.2米的夹层、技术层，突出外墙的装饰构件、装饰柱、无顶盖的架空通廊，本身不计算建筑面积，自然也不会参与公摊分摊，部分楼盘把设备夹层、装饰构架宣称作为公摊，你可以对照测绘报告直接提出异议，例如部分楼盘将独立售卖地下车库强行计入公摊，会直接拉高每户公摊系数，造成得房率异常降低。

公摊相关面积区分对比

商品房建筑面积等于套内建筑面积加上分摊公摊面积，公摊系数等于整栋公摊总面积除以整栋套内建筑总和，高层住宅因为电梯、设备机房更多，公摊系数普遍会高于多层步梯住宅，多数高层住宅公摊系数处在0.18‑0.26区间，多层步梯住宅公摊系数大多处于0.08‑0.15区间，只做参考，具体以房产实测测绘报告为准。

购房签合同阶段，你有权要求开发商公示分摊部位明细，明确列出参与公摊的每一处空间名称、位置、对应面积，收房时，不动产登记面积以第三方测绘机构出具的实测报告为准，不是开发商图纸标注的预测面积，当实测公摊和合同预测公摊偏差较大时，可以对照GB/T17986.1‑2000核对明细，维护自身权益。

该方法的适用边界是，只适用于城镇商品房、商品公寓，农村自建房、单位集资房未执行这套房产测绘分摊规则，不能直接套用这套公摊判断标准。