拆迁二手房过户多少钱：税费分项核算

拆迁二手房过户多少钱，核心分为税费、登记工本费、划拨土地出让金三部分，计税基数取税务核定价和成交价两者里更高的数值；买方承担契税，卖方承担增值税及附加、个税，住宅类免征印花税，满2年免增值税，满五唯一同时免增值税和个税，划拨地拆迁安置房额外要交土地出让金，出让地拆迁安置房不用缴纳这笔钱，计税时间按拆迁协议时间、不动产权证登记时间孰先判定，不是单纯看办证日期，这套规则适用于已经办好不动产权证、可以正常上市交易的拆迁安置房，未办证、仅签拆迁协议的房屋不能走正规二手房过户流程。

拆迁二手房过户买方费用

契税是买方固定支出，税率按家庭住房套数和房屋面积划分，首套90㎡及以下按1%征收，首套90㎡以上按1.5%征收，二套90㎡及以下按1%征收，二套90㎡以上按2%征收，三套及以上统一按3%征收。不动产转移登记费住宅80元每套，多增加一本不动产权证书，额外收取10元工本费，部分符合政策的保障性安置房源可以减免登记费。你核算的时候，直接用税务给出的核定价乘以对应契税税率，再叠加登记相关费用，就能算出买方基础支出。

拆迁二手房过户卖方费用

增值税及附加的标准，普通住宅持有满2年直接免征，不满2年按核定价的5.3%左右全额征收；个税分两种征收方式，满足满五唯一条件直接免征，不满足的情况下，能够提供拆迁补偿协议、原值票据，按差额20%计税，无法提供完整原值凭证，多数地区按核定价的1%核定征收。拆迁安置房的原值，优先采用拆迁补偿协议里标注的补偿金额，不能直接用商品房的买入价作为原值，这是拆迁房和普通商品房过户最明显的区别。

划拨性质拆迁安置房，过户会多出一笔土地出让价款，这是出让地拆迁二手房没有的项目，各地标准不一样，合肥市区划拨安置房交易一般按核定价的1%收取，缴纳之后房屋土地性质变更为国有出让，后续再次交易就不再重复收取这笔出让金。这笔费用的承担方，由买卖双方自行协商写入合同，没有法定强制由某一方单独承担。

举一个可直接套用的测算例子，一套合肥划拨地拆迁安置房，核定价100万，面积95㎡，买方首套房，房屋满2年但不是卖方唯一住房。买方契税1.5%也就是15000元，登记费80元；卖方增值税免征，个税按1%核定为10000元，土地出让金1%即10000元，整套过户合计基础费用35080元，不含中介服务费、贷款评估费等额外商业费用。

中介服务费、贷款评估费、公证费不属于不动产过户法定收费项目，属于市场化增值服务，费用额度由你和服务机构协商确定，不会在不动产登记中心、税务窗口收取。很多交易合同会约定全部税费由买方承担，你签约前要单独把土地出让金、个税、增值税全部列明，避免后期出现额外支出。

该方法的适用边界是：仅限已经完成首次登记、拿到不动产权证的国有土地拆迁安置房；集体土地上的拆迁回迁房、尚未办证的拆迁房，不能走存量房二手房过户，不能套用这套税费标准，这类房屋交易风险偏高，税务部门不受理常规二手房核税。

核对时间节点，优先拿出拆迁安置协议原件，交给税务窗口核验，协议上的安置时间早于产证登记时间，就按协议时间计算是否满2年、满5年，很多拆迁房可以提前达到免税条件，直接省下大额增值税。

过户前你可以提前在当地电子税务局或者不动产线上预审端口提交房源信息预审核税，预审结果和窗口最终核算金额差距很小，方便你提前锁定预算，避免资金准备不足。