大理二手房要交多少税：按房龄、套数核算

大理二手房要交多少税，核心分买方契税、卖方个税、增值税三类，以税务评估价或合同价孰高计税，满五唯一只交契税，满二免增值税，不满2年要加收3%增值税；契税按家庭住房套数、面积划分，首套及二套140㎡及以下均为1%，首套140㎡以上1.5%，三套及以上统一3%，个税常规核定1%，房屋原值凭证齐全时可按差额20%征收，该计税口径适用于大理普通住宅，公寓、商铺等非住宅不适用这套优惠标准，依据财政部税务总局公告2025年第17号、财政部税务总局住房城乡建设部2024年房地产税收优惠公告执行。

大理二手房买方契税标准

契税是买方固定承担的税种，家庭认定范围包含购房人、配偶、未成年子女，查询套数以大理本地不动产登记系统结果为准。你买首套住房，面积140㎡及以下按1%计税，超过140㎡按1.5%计税；购买第二套住房，140㎡及以下同样执行1%，超过140㎡按1.5%；第三套及以上住房，不再享受优惠，直接按3%收取契税。计税基数优先采用税务机关的评估价，合同成交价明显偏低时，会以评估价作为核算依据，不能直接按挂牌价计算。

非住宅契税统一3%。

大理二手房卖方个税规则

个税由卖方承担，大理市场里多数交易约定税费转由买方承担，签合同前要提前写清税费承担方。满足满五唯一条件，也就是产权时间（契税票或房产证孰早）满5年、且是卖方家庭省内唯一住房，个税直接免征；不满足满五唯一，分两种计税方式，不能自由任选，由税务机关核验资料判定。没有完整购房发票、原值凭证，核定征收1%；可以提供购房发票、契税票、装修票据等原值材料，按转让差额的20%计税，差额等于成交计税价减去房屋原值、上次税费、合理装修费用。

2026至2027年，卖方卖房后1年内重新购房，可按财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号申请个税退税，新购房价大于等于卖房价全额退税，低于卖房价按比例退税。

大理二手房增值税标准

增值税看产权时间，同样以契税完税凭证、房产证登记时间里更早的日期起算，2026年起执行新征收率。产权满2年及以上，免征增值税；产权不足2年，全额征收3%增值税，附加税费随增值税一并计征，附加合计约0.3%，实务中经常合并估算为3.3%。满五唯一房源必然满足满二条件，不会产生增值税，这也是这类房源税费最低的原因。

这套表格仅针对普通住宅。

大理二手房其他小额费用

住宅类二手房过户，登记费80元，由买方缴纳；共有产权增加一本证书，加收10元工本费。印花税对个人住宅交易免征，只有商铺、公寓、车库这类非住宅，买卖双方各按0.05%缴纳印花税。测绘费、交易手续费在大理多数不动产窗口已经减免，少数老房源会产生少量测绘费用，提前和中介、不动产窗口确认即可，这类小额费用对总税费影响很小。

你可以直接套用公式估算总税费。

举个例子方便验算：计税总价100万，首套130㎡，房源满二非唯一，契税1万，个税1万，增值税0，合计2万；同样100万，不满2年，契税1万，个税1万，增值税及附加约3.3万，合计5.3万；满五唯一的同价位房源，只交契税1万。

继承、赠与得来的住宅再次出售，不自动适用满五唯一，需要单独核验卖方家庭住房套数与持有年限，原值按继承前、赠与前的购房时间与原值认定，很多人直接按普通二手房核算，最后在税务窗口被要求按差额20%计税，造成预算偏差。