东瑞家园二手房多少钱：按户型分档参考

东瑞家园二手房多少钱，天津河东常州道该小区近期挂牌均价约11600元/㎡，一室45至50㎡总价50万到60万，两室60至78㎡总价65万到95万，少数大户型总价可以到105万上下，单价受楼层、朝向、装修、是否满五唯一影响明显，只适用于天津河东区鲁山道与凤亭路交口的东瑞家园，其他城市同名小区不适用这套价格区间。

东瑞家园二手房户型价格明细

小区主力户型集中在小户型，在售房源以高层电梯房为主，建成时间2008年，3梯6户、3梯8户布局居多。46㎡左右一室，北向或者低楼层简装房源单价偏低，大约10500至11200元每平米，总价多在50万出头；南向中高楼层精装一室，单价能够摸到11500至12200元每平米，总价接近58到60万。62㎡、70㎡两室是流通量最高的户型，南北通透、中楼层、满二房源，单价大多落在11300至11900元每平米，总价70万上下。77㎡左右偏大两室，精装、满五唯一的房源，单价可以到12000元每平米附近，总价接近90万。

楼层直接拉开价差。

顶楼、一楼房源，同户型单价一般比小区中间楼层低600到1000元每平米，采光差、临近楼道设备间的房源议价空间更大。中高楼层，也就是10层到25层之间，南向、南北通透房源，是小区里议价空间偏小的一类，卖家报价贴近市场成交水平。同楼层里，简装毛坯房源会比精装房源便宜300到700元每平米，精装包含全屋家电、可直接入住的房源，挂牌价更高。

税费属性是你算购房成本的关键，不能只看挂牌价。满五唯一的房源，免征个税，你只需要承担契税，购房总成本更低；满二但不唯一的房源，免征增值税，需要缴纳个税；不满两年的房源，增值税、个税、契税都要缴纳，同样的挂牌价，到手成本会高出数万元。很多买家会优先选满五唯一或者满二房源，这两类房源成交速度更快，卖家不容易大幅降价。

你可以用这套方式快速核验房源报价是否合理。先看户型面积，对照对应单价区间，再扣减楼层、朝向、装修的折价，加上税费，得出真实成本。中介挂牌价普遍留有议价空间，大部分房源可以谈2万到4万，总价偏高的大户型，可谈幅度会相应变大，不要直接按照挂牌价预算。

成交价格会低于挂牌价。

平台挂牌价是业主预期报价，真实成交单价通常比挂牌均价低300至600元每平米，你在做预算的时候，不要直接拿挂牌均价来估算首付和贷款。可以优先调取近3个月的历史成交记录，历史成交数据比在售挂牌房源更贴近真实行情，房天下、安居客平台都能查看该小区历史签约记录，用来做比价基准。

该小区是安居类住宅，和周边商品房小区存在价差，不适合用周边纯商品房的单价对标。周边商品房小区均价普遍高于这个小区，价差来自小区定位、物业维护水平、梯户比，不要拿隔壁小区的价格来压东瑞家园业主的报价。

你看房时同步核对产权性质。