商品房出售要交多少钱：按年限划分

商品房出售要交多少钱，主要由增值税及附加、个人所得税、印花税组成，少数场景涉及土地增值税，持有满两年可免征增值税，持有满五年且是家庭唯一住房可同时免征增值税和个税，计税基数大多以房屋成交评估价为准，交易合同价低于评估价时，税务机关会采用评估价核算，该计费方式只适用于存量普通住宅的个人出售，企业名下房产、非住宅物业不适用这套口径。

商品房出售的增值税及附加

持有时间不足两年对外出售，增值税及附加综合征收比例大约为成交计税价的百分之五点三，持有时间从契税完税凭证或者不动产权证登记日期中较早的那一天开始计算，不会按照交房时间或者购房合同签署时间核算。房屋持有满两年，普通住宅直接免除这笔税费，非普通住宅会按照差额方式计税，也就是卖出价格减去当初买入的购置价款，再套用对应的征收比例。

这笔费用金额偏高，是短期转手时占比最大的支出。

商品房出售的个人所得税

个人所得税有两种可选计征方式，第一种是核定征收，按照计税价格的百分之一收取，流程简单，不需要准备原始购房票据；第二种是差额征收，用房屋转让收入减去当初购房成本、装修费用、之前缴纳的税费以及合理手续费之后，按照差额的百分之二十计税。你手上保存完整的购房发票、契税票，且房屋增值幅度很小的时候，差额计税的总支出会更低。

家庭唯一住房且持有满五年，可直接免征个人所得税，这套认定标准以不动产登记系统内的家庭成员住房记录为准，部分地区会把成年子女单独算作另一套家庭单位，认定口径存在地方差异，办理缴税前可以向当地税务服务窗口确认。

商品房出售的其他小额税费

个人出售普通住宅，印花税大多处于免征状态，如果出售的是商铺、写字楼这类非住宅商品房，需要按照计税价格的万分之五缴纳印花税，同时还要缴纳土地增值税，土地增值税同样区分核定征收和差额累进计税，增值幅度越高，对应的征收档位越高。交易过程中的登记费、手续费，一般由买卖双方协商承担，出售一方承担的手续费大多按房屋建筑面积收取，每平方米的金额偏低，不会形成大额支出。

你可以套用简单公式快速估算，不足两年出售，总税费大致等于计税价乘以百分之六点三；满两年但不满五年，总税费大致等于计税价乘以百分之一；满五唯一，出售普通住宅时卖方税费基本归零，仅可能产生少量交易手续费。

如果合同里面约定所有交易税费全部由买方承担，这笔资金不会从你这里支出，但在税务申报层面，法定纳税义务人依旧是房屋出售方，只是经济负担发生转移，税务部门不会改变税费归属主体。

经济适用房、限价商品房这类保障性商品房，在满足上市交易条件之后出售，除常规税费，还需要补交土地收益价款，价款标准由房屋所在城市的住房保障管理文件划定，不能直接套用普通商品住宅的计算逻辑。