商品房动工从哪里开始：前期手续

商品房动工从哪里开始，正式工程施工的起点是场地清表与测量放线，但具备合法动工资格的前置起点为取得建筑工程施工许可证，你可以通过核对施工许可证核发时间、现场定位桩、场地清表作业三项内容，区分纸面审批起点与现场实体动工起点，该判定方式适用于国内采用常规开发流程的新建商品住宅项目，不适用于零星改造、翻修以及已经纳入历史遗留处置清单的在建楼盘。

商品房动工从哪里开始：审批流程起点

项目拿到建设用地规划许可证之后，依次完成施工图审查、质量安全监督登记、施工合同备案、工伤保险缴纳，再提交材料申领建筑工程施工许可证，这份证件是允许进场开展实体施工的法定凭证，没有拿到该证就开展土方开挖、桩基作业，属于未批先建。很多开发主体会提前安排围挡搭建，围挡施工一般归类为场地临建设施，不被认定为项目主体动工。

法定动工，以施工许可证载明的开工日期作为备案口径，不动产登记以及监管台账大多采用这个时间。现场实际进场时间常会和证载日期存在偏差，部分项目会延后一段时间才启动土方，也有项目会在证件临近核发时提前布置临时设施。

商品房动工从哪里开始：现场实体起点

实体动工的第一道工序是场地清表，清理地表杂草、树根、废弃构筑物、表层腐殖土，随后测量单位布设控制桩与定位放线，把建筑外轮廓、轴线、标高投放到地面。放线核验通过之后，才会启动土方开挖或者桩基施工。

定位放线，是实体动工最关键的分界节点。

如果项目采用桩基础，桩基施工紧随放线之后；如果是天然地基，放线完成直接进入基坑开挖。这两类工序都属于主体工程动工，临时道路、临时板房、供水供电管线只属于前期临设，不能算作商品房项目动工。把临设搭建当成动工起点，会造成工期和开发进度测算出现明显偏差。

不同口径对于动工的认定存在差异，下表列出常用口径对应的判定依据。

该判定体系只针对新建出让用地商品房，划拨用地安置房、集体土地上新建住宅，审批链条和动工认定规则存在区别，不能直接套用这套判定方式。奠基仪式大多只是宣传活动，哪怕举办仪式当天没有放线和土方作业，也不会被主管部门算作动工。

想要自行核验一个楼盘是否已经实质动工，你可以前往地块查看轴线控制桩，查看监理日志记录，同时向属地住建窗口核验施工许可证信息，三项信息互相印证，就能得到较为可靠的动工时间，避免只依靠宣传信息做出判断。