这段时间一直在跑桂林各个片区的楼盘，帮家里人看房、比对价格，实打实摸清了桂林的房价现在怎么样，没有网传的大跌暴涨，整体就是稳中有松，不同片区的价差大到离谱。之前总听亲戚朋友说桂林房价便宜，真自己蹲盘、谈价、问落地价之后，才发现很多传言都是虚的，实际成交价和挂牌价差了不止一点，水分特别多。
跑盘的第一站选了临桂，也是桂林新房库存最多、热度争议最大的片区。售楼部的标价看着还算亲民，四千多、五千多的单价随处可见，看着性价比拉满。真正坐下来细谈才发现，大部分低价房源都是楼层最差的顶楼、一楼，要么就是户型奇葩的尾货。正常中高楼层、南北通透的刚需户型，单价基本稳在五千五到六千，而且不少楼盘捆绑车位、装修包，不接受捆绑就不给优惠，算下来总价直接多了好几万。
很多人冲着低价冲临桂，最后都卡在配套上。白天逛楼盘看着楼体崭新、道路宽敞，晚上再过来，大片小区都是黑灯瞎火的，入住率低得吓人。商圈、学校、医疗这些刚需配套，落地速度远跟不上建房速度，就算房价看着划算，自住舒适度和保值性都很一般。
转头去看七星区、秀峰区的老城区房源，又是完全不一样的局面。老城区几乎没有新盘在售，基本都是二手房，价格咬得特别死，几乎没什么松动。七星区核心地段的刚需三房，房龄十年左右的二手房，挂牌单价基本七千起步，户型方正、采光好的房源，房东根本不接受大刀砍价，最多让利一两万。
就算房子有墙面老化、户型老旧、无电梯的小瑕疵，因为占着学区、商圈、交通的核心优势，价格依旧坚挺得很。和临桂的低价新房比起来，老城区房价看着偏高，但胜在配套成熟，出门就是商超、公交、学校，日常生活完全不用将就。
叠彩和象山片区属于中间档位，房价不高不低，容错率最高。这边的新房和二手房价格持平，单价六千到六千五就能拿下不错的楼层和户型。没有临桂的配套短板，也没有七星、秀峰的高溢价，小区大多是近五年的次新小区，物业、绿化都在线，不管是自住还是轻度保值，都很合适。
看房的时候踩过一个很蠢的误区，一开始只盯着挂牌单价对比，以为单价低就是划算，完全没算隐性成本。临桂很多低价盘，物业费偏高、公摊面积大，实际得房率很低，算下来套内单价并没有想象中便宜。反而老城区一些楼梯房，单价看着高，得房率超高，没有多余公摊，实际性价比反而更实在。
市场上的议价空间完全看房源类型，新房的优惠全靠磨销售，节假日、月末冲业绩的时候，能多谈下来一两万优惠，还能免一年物业费。二手房的变数更大，急售的房东，不管是老城区还是新区，都能大刀砍价，不急售的房东，咬死价格不松口，完全看个人运气。
现在桂林的房价没有统一行情，完全是片区分化的状态。刚需自住不用纠结涨跌，核心看地段和配套，预算有限选叠彩、象山，追求成熟配套选老城区，预算极低单纯刚需过渡，再考虑临桂优质现房。
看完所有楼盘最大的感触，就是当初不该盲目相信网上的房价传言，白白浪费了半个月的观望时间。